摘要:本文通過對大量高層多業主建筑的檢查和調研，討論了高層多業主建筑消防安全管理中的突出問題，分析了消防安全隱患的成因，闡述如何整治火災隱患，建立消防設施的保養、維修、更新和籌集改造費用的思路，形成規范的統一管理模式，為進一步規范高層多業主建筑消防安全管理提出了切實可行的措施。

關鍵詞:高層；多業主建筑；消防管理；對策措施

一、前言

隨著社會經濟的快速發展，高層建筑逐漸呈現集群密度大、產權多業主所有的發展趨勢，火災防控難度系數不斷加大，為有效解決高層多業主建筑的消防安全問題，寧波市積極探索消防安全監管新模式，扎實推進高層多業主建筑消防安全隱患的排查整治，采用科技手段，集聚多方智慧，全面推行高層多業主消防安全監管制度創新，成效顯著。本文分析了高層多業主建筑消防安全管理中的突出問題，總結出存在問題的成因并提出了消防安全管理新模式。

二、高層多業主建筑消防安全管理中的突出問題

（一）建筑消防設施完好率低。

從排查情況看，高層多業主建筑的消防設施損壞現象比較嚴重，特別是建造年代久的建筑，其中防排煙系統損壞率達36%；應急照明系統損壞率達29%；自動噴淋系統損壞率達25%；自動報警系統損壞率達21%；事故應急廣播系統損壞率達20%；消火栓系統損壞率達15%。疏散通道上人為設置防盜門、卷簾門，防煙樓梯間、封閉樓梯間的防火門被破壞或處于常開狀態，防煙樓梯間被占用現象較為普遍。

（二）建筑消防安全管理混亂。

一些年數較久的高樓，特別是很多高層多業主的老樓，設施出現故障后，維護資金很難落實。在工作中，許多物業單位也反映缺少資金開展消防設施年度檢測，一旦發生設施故障，維護資金籌集不到。有的建筑發生租賃、承包關系后消防安全責任不明確，消防工作無人抓、無人管。建筑消防登高救援場地占用現象嚴重但投入使用后，消防車道、登高場地被停車、綠化、電力設施架設等違章占用或遮擋現象嚴重。從消防安全管理現狀分析，單一產權的高層建筑管理好于多產權的綜合性建筑，單位直屬部門管理的好于委托物業公司管理的建筑，委托物業統一管理的又好于多業主無物業管理的建筑。

（三）管理人員流動性大、水平參差不齊。

目前，很多物業管理單位對于建筑消防設施日常維護、檢查工作能力不足，不熟悉消防控制室設備功能、應急操作程序，不能熟練操作控制設備；部分建筑消防設施未開展年度檢測；消防控制室日常管理制度不健全，值班記錄和巡查記錄不規范。管理人員調動頻繁、流動性大，國家職業技能鑒定培訓相對滯后，部分消控中心值班人員存在無證上崗現象，雙人24小時值班很難落實到位。

（四）部分建筑建管脫節、監管不嚴。

有少數高層多業主建筑，在開發建設中與物業管理存在著明顯脫節，有的項目在開發過程當中，沒有從物業的生產、流通、消費和管理的全過程出發進行規劃、設計和施工，造成建與用、建與管脫節，加上消防設施設備不合格或者質量不高等問題。建筑投入使用后消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全、不配套甚至不能使用，有的建筑剛一交付使用，消防設施設備出現不能啟用等問題，給日后消防安全物業管理留下隱患。

三、高層多業主建筑消防安全隱患成因分析

高層多業主建筑消防安全隱患的形成有主觀的因素，也有客觀的因素；有先天的因素，也有后天的因素，剖析每一處火災隱患的成因，“對癥下藥”后建立長效機制是根本途徑。

（一）“老、舊”高樓設計先天不足、消防設施陳舊。

部分建筑及場所消防安全“先天不足”，隨意改變使用性質加劇了隱患的形成。隨著社會經濟建設迅猛發展，城市化進程不斷擴大，高層建筑大量增多，“老建筑”由于建設年代早，施工工藝差，設計存在缺失等原因，與現行規范技術標準存在一定差距，常表現為耐火極限、防火間距、防火分區、安全疏散等不能達到要求。上世紀90年代前后，出現的邊設計、邊施工、邊營業的“三邊工程”建筑，致使許多高層建筑及場所在消防安全方面“先天不足”。